Diante do atual cenário econômico de desemprego e incertezas, muitas pessoas que realizaram a compra de imóvel via financiamento bancário têm buscado encontrar formas de rescindir o contrato de compra e venda diante da impossibilidade atual ou futura de arcar com as suas parcelas.
Nesse contexto, muito tem se perguntado se é possível o devedor realizar a rescisão de contrato de compra e venda com alienação fiduciária, com a consequente restituição das parcelas já pagas.
Diante da natureza do contrato de financiamento com garantia de alienação fiduciária, não há previsão legal para requerer judicialmente a sua rescisão unilateral, tampouco para realizar a devolução do imóvel. Esse é o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça, que afasta a aplicação do Código de Defesa do Consumidor nesses casos, mais precisamente o art. 53, por exisitr lei especial posterior para tratar especificamente sobre esse tipo de financiamento (Lei nº 9.514/97).
A intenção da instituição do contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária, trazido pela lei nº 9.514/97, foi de criar um ambiente mais seguro para os vendedores, incorporadores e instituições financeiras.
Assim, o art. 26 da Lei 9.514/97 prevê procedimento específico para tratar do inadimplemento da dívida. Em resumo, quando devedor incorrer em mora, a titularidade do imóvel poderá ser transferida para a instituição financeira para que esta possa realizar o leilão extrajudicial do imóvel e posteriormente efetuar o acertamento de haveres entre as partes.
Neste caso, seria interessante analisar outras possibilidades no plano extrajudicial, tais como negociação direta com banco, migração do contrato de financiamento para outras entidades financeiras com condições de juros melhores, e, inclusive, a possibilidade de venda do imóvel.
No entanto, existe um marco temporal importante: caso o comprador tenha assinado o contrato de compra e venda com a vendedora/incorporadora prevendo a obrigação e prazo para realizar o financiamento bancário, e este ainda não tenha sido assinado junto à instituição financeira, ainda se aplica o Código de Defesa do Consumidor e a Súmula nº 543 do STJ, podendo haver a rescisão unilateral com a restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador.
Vale ressaltar que, neste caso, o promitente vendedor tem direito de reter de 10% a 25% do total dos valores já pagos, a fim de se ressarcir das despesas até então por ele suportadas.